重磅消息震撼襲來(lái)，有中國(guó)第一央企之稱，最具實(shí)力的萬(wàn)億級(jí)別的鐵老大、鐵路局公司也要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了!

　　經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查，包括北京、沈陽(yáng)、鄭州、廣州等，中國(guó)鐵路總公司原多地鐵路局，日前進(jìn)行了更名，并新增“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”等業(yè)務(wù)!

　　修路的，也要變成蓋房子的了!可以說(shuō)，地產(chǎn)江湖再起風(fēng)云，多少開(kāi)發(fā)商眼里的大蛋糕高鐵新城，終于迎來(lái)真正的王者。這對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局影響無(wú)疑是巨大的。

NO. 1|壹

　　鐵總：世界第一地產(chǎn)巨無(wú)霸橫空出世

　　先帶大家了解下中國(guó)鐵路總公司，這個(gè)央企TOP1的巨無(wú)霸企業(yè)。

　　中國(guó)鐵路總公司(簡(jiǎn)稱“鐵總”)，由中央管理的正部級(jí)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資金10360億元，現(xiàn)任掌門人為陸東福。前身是中華人民共和國(guó)鐵道部，2013年3月，中國(guó)實(shí)行鐵路的政企分開(kāi)，撤銷鐵道部，分別成立國(guó)家鐵路局、中國(guó)鐵路總公司。

　　經(jīng)樓市資本論查詢了解，鐵總單是注冊(cè)資金就要比中石油(4869億)+中石化(2748億)+中海油(1137億)加起來(lái)都還多。第一央企之名當(dāng)之無(wú)愧。

　　目前，財(cái)政部成為中國(guó)鐵路總公司唯一股東，其資產(chǎn)權(quán)益包括原鐵道部所屬的18個(gè)地方鐵路局(含廣州鐵路集團(tuán)公司、青藏鐵路公司)、3個(gè)專業(yè)運(yùn)輸公司及中國(guó)鐵道科學(xué)研究院、中國(guó)鐵路建設(shè)投資公司等。

　　上述中國(guó)鐵路總公司全資子公司名單(部分)，有沒(méi)有覺(jué)得隨便一個(gè)拿出都是世界500強(qiáng)企業(yè)的既視感。

　　查詢了下鐵總下屬中國(guó)鐵路北京局集團(tuán)有限公司的資料，最新工商信息變更登記記錄顯示，經(jīng)營(yíng)范圍多了“鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，銷售商品房”等內(nèi)容。

　　據(jù)調(diào)查，鐵總擁有3億平米的可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備。這一數(shù)字超過(guò)目前房企土地儲(chǔ)備量最高的中國(guó)恒大(2.76億平方米)，位居全球第一。

　　毋庸置疑，中國(guó)最新一地產(chǎn)巨無(wú)霸企業(yè)橫空出世，只在恒大、萬(wàn)科之上。

NO.2|貳

　　鐵總地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劍指百座高鐵新城

　　越來(lái)越多的中國(guó)地方政府都在提出打造一座高鐵新城的設(shè)想，各地方政府正在把建設(shè)高鐵區(qū)域定為“一號(hào)工程”，全方位給予大力支持。

　　眾所周知，火車一響，黃金萬(wàn)兩。鐵路系統(tǒng)其實(shí)一直是各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的集大成者，如果說(shuō)鐵總要依靠巨大的土地儲(chǔ)備來(lái)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)疑將會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大刺激，而首當(dāng)其沖的就是全國(guó)百座“高鐵新城”這塊大蛋糕。

　　密密麻麻的高鐵站與高鐵新城

　　高鐵不僅可以帶動(dòng)區(qū)域中心城市的資源要素?cái)U(kuò)張，盤活了以前無(wú)法輻射到的市場(chǎng)，還能帶動(dòng)一批有戰(zhàn)略布點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求的企業(yè)，推動(dòng)了城市產(chǎn)業(yè)功能的重新布局。

　　一方面，高鐵站多規(guī)劃在市區(qū)邊緣或郊區(qū)地帶，周邊大部分土地尚未利用，發(fā)展空間充裕。另一方面，高鐵確實(shí)給城市發(fā)展帶來(lái)了巨大機(jī)遇。

　　作為中國(guó)高鐵建設(shè)者，面對(duì)全國(guó)百座高鐵新城，不可能對(duì)大蛋糕毫不動(dòng)心，而只肥了地產(chǎn)商。

　　注意到鐵總公司別更的業(yè)務(wù)除了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”外，“鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用”業(yè)務(wù)，鐵總也很有興趣，也就是說(shuō)未來(lái)，鐵總是要從自己的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域拿地、到土地開(kāi)發(fā)再到銷售，再到房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈深度進(jìn)入。并且考慮到鐵總的深厚背景，這次改變必然也是國(guó)家意志的體現(xiàn)。

NO. 3|叁

　　鐵總大手筆入局對(duì)房?jī)r(jià)影響如何?

　　有接近鐵總的人士表示，各地鐵路局擁有大量的土地，隨著城市化的進(jìn)程，很多土地都處于各個(gè)城市的黃金地段，地理位置十分優(yōu)越。

　　同時(shí)，由于掌握了建設(shè)鐵路線路，包括高鐵線路，及開(kāi)通設(shè)立車站的主動(dòng)權(quán)，這使得鐵總及其各地子公司，在與各地政府進(jìn)行土地性質(zhì)變更、土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃等談判中“處于比較強(qiáng)勢(shì)的地位。”

　　可以設(shè)想，由鐵總從中國(guó)中鐵和中國(guó)鐵建的兄弟部門，抽調(diào)骨干力量，成立中鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，不過(guò)輕而易舉。

　　另外，接近鐵總的人士透露：“此前鐵路局系統(tǒng)基本沒(méi)有參與過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)上有所欠缺，但假以時(shí)日，全方位投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那對(duì)整個(gè)行業(yè)的沖擊，難以估量。”

　　那么，鐵總?cè)刖謱?duì)房?jī)r(jià)影響如何?在樓市資本論看來(lái)，短期內(nèi)土地儲(chǔ)備量巨大的鐵總，開(kāi)發(fā)不可一蹴而就，還需要一段時(shí)間的修煉。長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)有一定的影響。

　　鐵總作為一號(hào)央企，在落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”政策下，開(kāi)發(fā)一批大眾能接受的經(jīng)濟(jì)型樓盤，讓居者有其屋，應(yīng)該是首要目標(biāo)。同為央企的中化集團(tuán)，開(kāi)發(fā)的“金茂府”系列高端樓盤，一開(kāi)盤就帶漲一大片，鐵總短期內(nèi)還是不要參考的為好。

　　面對(duì)鐵總帶來(lái)的房地產(chǎn)變局，我們拭目以待吧!

　　告別，是為了更好的重逢

　　鐵路局改制落地，標(biāo)志著中國(guó)鐵路從傳統(tǒng)生產(chǎn)型企業(yè)向現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)型企業(yè)轉(zhuǎn)型邁出了重要一步。

　　新的鐵路公司，是一個(gè)更加體現(xiàn)中國(guó)制度優(yōu)勢(shì)、更加符合鐵路行業(yè)特點(diǎn)、更加具備現(xiàn)代企業(yè)特征的公司法人治理結(jié)構(gòu)：

　　由鐵路總公司行使出資人職責(zé)，不設(shè)股東會(huì);設(shè)立黨委會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)理層和監(jiān)事會(huì);

　　依法建立職工董事、職工監(jiān)事制度，健全以職工代表大會(huì)為基本形式的企業(yè)民主管理制度。

　　改制后的公司堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行“雙向進(jìn)入、交叉任職”的領(lǐng)導(dǎo)體制;

　　在決策機(jī)制方面，將黨委會(huì)研究討論作為董事會(huì)、經(jīng)理層決策重大問(wèn)題的前置程序，充分發(fā)揮黨委會(huì)把方向、管大局、保落實(shí)的領(lǐng)導(dǎo)作用以及董事會(huì)的決策作用、經(jīng)理層的經(jīng)營(yíng)管理作用、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督作用。

　　與此同時(shí)，民間資本進(jìn)入鐵路有了新進(jìn)展。據(jù)報(bào)道，鐵總已經(jīng)分別向阿里、騰訊、一汽集團(tuán)、順豐控股等民營(yíng)資本發(fā)出參與混合所有制改革的邀請(qǐng)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，鐵總此次如果能進(jìn)行徹底的公司制改革，真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，對(duì)促進(jìn)其它國(guó)有企業(yè)改革也會(huì)產(chǎn)生極大示范效應(yīng)。同時(shí)，鐵路的市場(chǎng)化改革也能激發(fā)活力，更好為顧客和客戶服務(wù)。

　　擴(kuò)展閱讀：《樓市驚變!一個(gè)強(qiáng)悍的軍團(tuán)殺來(lái)了》

　　2017年11月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了一件大事，但至今未能引起足夠的關(guān)注，一個(gè)強(qiáng)悍的“鐵血軍團(tuán)”，正全面殺入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)!

　　先看第一張圖：

　　這是一家企業(yè)2017年11月14日變更經(jīng)營(yíng)范圍“公示信息”的截圖(點(diǎn)擊可放大查看)，很明顯，這家企業(yè)新增了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)”。而它原來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是：鐵路客貨運(yùn)!

　　這家企業(yè)是誰(shuí)?它就是剛剛啟用新名稱的“中國(guó)鐵路昆明局集團(tuán)有限公司”，也就是“中國(guó)鐵路總公司”旗下的18個(gè)鐵路局之一的“昆明鐵路局”。

　　順便說(shuō)一句，“中國(guó)鐵路昆明局集團(tuán)有限公司”注冊(cè)資金是811.6億元，而中國(guó)最大房企之一的萬(wàn)科，注冊(cè)資金是110.39億元;碧桂園的注冊(cè)資金是139.4億元。

　　再看第二張圖：

　　上面這家企業(yè)在今年的11月8日變更了經(jīng)營(yíng)范圍(點(diǎn)擊可放大查看)，也加入了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)”，它的新名稱是“中國(guó)鐵路西安局集團(tuán)有限公司”，最新的注冊(cè)資金是1536.9億元，比之前大幅增長(zhǎng)了22.8%!

　　再看第三張圖：

　　上面這家企業(yè)在今年的11月8日變更了經(jīng)營(yíng)范圍(點(diǎn)擊可放大查看)，同樣也加入了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)”，它的新名稱是“中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司”，注冊(cè)資金是2492.5億元!

　　再看第四張圖：

　　上面這家企業(yè)在今年的11月13日變更了經(jīng)營(yíng)范圍，加入了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)”，它的新名稱是“中國(guó)鐵路沈陽(yáng)局集團(tuán)有限公司”，注冊(cè)資金是3032.94億元!

　　順便交代一句：作為上述企業(yè)的唯一股東，中國(guó)鐵路總公司的注冊(cè)資本是10360億元。

　　據(jù)報(bào)道，截至2017年11月15日，中國(guó)鐵路總公司所屬18個(gè)鐵路局都已完成公司制改革工商變更登記，正式掛牌。這意味著“中國(guó)鐵路總公司”從傳統(tǒng)運(yùn)輸生產(chǎn)型企業(yè)向現(xiàn)代運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)型企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展邁出了重要一步。

　　在這次改制過(guò)程中，一個(gè)引人注目的現(xiàn)象是，一批此前沒(méi)有把“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”納入“經(jīng)營(yíng)范圍”的鐵路局，借這個(gè)機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)“擴(kuò)張”。當(dāng)然，擴(kuò)張的內(nèi)容還有很多，只不過(guò)“鐵老大”介入房地產(chǎn)顯得更加引人注目。

　　筆者大致翻閱了一下資料，在此次改制中增加了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”的還有“蘭州局”和“呼和浩特局”;此前就有“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”，改制后繼續(xù)維持這個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍的，則有“烏魯木齊局”、“上海局”、“哈爾濱局”、“南寧局”等。改制之前、之后都沒(méi)有把“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”納入的，只有“北京局”等極少數(shù)局。

　　眾所周知，這一輪國(guó)企改革中，大國(guó)企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被壓縮、集中，整體上，國(guó)企似乎有弱化“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”的態(tài)勢(shì)。

　　但這種態(tài)勢(shì)在最近一個(gè)季度有了新變化，隨著“租賃住房”、“共有產(chǎn)權(quán)住房”兩大改革的啟動(dòng)、加強(qiáng)，國(guó)企在上述領(lǐng)域的作用開(kāi)始被強(qiáng)調(diào)。在上海、深圳、杭州等城市，土拍市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)“只租不售”的地鐵，而且基本上“清一色”被國(guó)企拿下。

　　北京和上海在共有產(chǎn)權(quán)、租賃住房等改革方案里明確提出，地方國(guó)企要發(fā)揮更加重要的作用。

　　正是在這個(gè)背景下，坊間頻傳中國(guó)即將進(jìn)入“住房公有制”的新時(shí)代。

　　事實(shí)上，根據(jù)官方強(qiáng)調(diào)的“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”原則來(lái)看，未來(lái)樓市將三分天下。開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的商品房，在中心城市占新增住房的份額將下滑到40%甚至以下，中端、低端的住房(公共租賃住房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、人才房)則將由地方政府、國(guó)企主導(dǎo)。

　　“鐵老大”突然“全面增加房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目”，很有可能出于這種判斷。

　　我此前在專欄里提出過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)“越織越密”，中國(guó)將進(jìn)入“內(nèi)陸復(fù)興”的時(shí)代。既然地鐵公司可以在各城市開(kāi)發(fā)中，通過(guò)拿地、搞房地產(chǎn)“補(bǔ)貼家用”、分享自身創(chuàng)造的“土地紅利”，各鐵路局為什么不可以?

　　由于手握鐵路話語(yǔ)權(quán)，是根紅苗正的大國(guó)企，“鐵老大”通過(guò)鐵路規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，從相關(guān)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中“分一杯羹”有什么不可以。更何況，相關(guān)城市的“價(jià)值提升”在很大程度上要依靠“鐵老大”。